В последнее время сдача автомобиля или жилого помещения в аренду начала привлекать пристальное внимание сотрудников ИФНС. В ходе многочисленных выездных проверок физических лиц, которые сдают свое движимое и недвижимое имущество в аренду, налоговые инспекторы предъявляют владельцам арендуемого имущества претензии в регулярном получении доходов (прибыли) и требуют от них регистрации в качестве предпринимателей. То есть, речь идет о том, что аренда дома или авто – это предпринимательская деятельность, облагаемая налогом, который установлен для юридических лиц. Правомерно ли это?

Что такое предпринимательская деятельность?

С одной стороны, в соответствии со статьей 23 ГК РФ, гражданин имеет право заниматься предпринимательством без образования юрлица (достаточно ИП), а доходы, полученные от аренды имущества, облагаются налогом на доходы физлиц (статья 208 НК РФ).

С другой стороны, ИФНС исходит из положений статьи 2 НК РФ, где указано, что предпринимательская деятельность - это систематическое получение прибыли, которую могут получать лица, зарегистрированные в качестве частных предпринимателей.

Следовательно, аренда жилья или автомобиля за деньги требует от арендодателя регистрации ИП. Если арендодатель не зарегистрирован и совершает возмездные сделки (аренда имущества), он может быть обвинен в неуплате налогов и оштрафован на приличную сумму.

Что важно понимать в этом спорном вопросе? Предпринимательской деятельностью могут быть признаны действия физических лиц, когда они:

· создают/приобретают имущество для последующего извлечения прибыли от его использования;

· создают устойчивые коммерческие связи с контрагентами (продавцы, покупатели, поставщики);

· ведут учет своих сделок;

· занимаются регулярным извлечением прибыли на протяжении длительного времени.
Только при этих условиях физическое лицо должно пройти регистрации ИП.

Особенности аренды как предпринимательской деятельности

В соответствии с вышеперечисленными пунктами, ИФНС должна доказать, что арендодатель получает прибыль, и делает это на регулярной основе (то есть, образует предпринимательскую деятельность). Министерство по налогам и сборам объясняет аренду автомобилей и жилых помещений сделкой по получению прибыли, которая:

· может облагаться только налогом на доходы с физических лиц (13%);

· не образует экономической деятельности (для получения прибыли имущество использует арендатор).

В этой ситуации, только сам арендодатель решает, является ли аренда дома или автомобиля предпринимательской деятельностью, и может зарегистрироваться только в добровольном порядке. У налоговой инспекции нет прав на свое усмотрение решать этот вопрос.

В результате арендодатель:

1. Может сдавать имущество в аренду, не регистрироваться, декларировать доход и платить только 13% от полученной прибыли.

2. Регулярно получает прибыль от аренды имущества, признает себя предпринимателем, регистрируется как ИП и платит налог по ставке 6% от общей суммы полученной прибыли.

3. Не регистрируется и не платит налог (что расценивается, как сокрытие дохода и влечет серьезные штрафные санкции).

То есть, достаточно задекларировать получаемый доход от аренды квартиры или автомобиля без регистрации ИП и заплатить налог с физического лица, а в случае предъявления претензий со стороны налоговых инспекторов, обжаловать требование в суде общей юрисдикции (для ИП – в арбитражном суде).