Правила заключения и соблюдение договора аренды регулируются положениями Гражданского кодекса РФ. Такое соглашение предполагает передачу имущество одного контрагента во временное пользование другому контрагенту на возмездной основе (арендная плата с обязательством сохранения целостности имущества). Нередко между сторонами договора возникают споры, связанные именно с основными условиями:

 нарушение порядка арендных платежей;

 нарушение целостности арендованного имущества;

 нарушение сроков возврата имущества владельцу;

 принуждение к изменению условий/размеров платы или сроков действия договора.

Если договор регулярно или критически нарушается одной из сторон, вторая сторона имеет право изменить условия или расторгнуть соглашение. Однако сделать это законно и без последствий можно только через арбитраж (если договор заключен между субъектами хозяйствования, а не частными лицами).

Чаще всего с исками по арендным договорам в суд обращаются именно арендаторы, которые не в состоянии соблюдать условия соглашений по финансовым причинам. Чтобы арбитраж принял иск к рассмотрению, им придется доказать, что продолжение договора влечет ухудшение финансового положения. Однако такая причина в арбитраже считается недостаточно веским основанием для пересмотра договоров.

Введение в арендное законодательство положения о свободе договора аренды позволило несколько изменить ситуацию: теперь суд может принимать во внимание:

 адекватность содержание документа;

 равноправность отношений «арендодатель-арендатор»;

 исправность исполнения условий договора до появления иска;

 цели сторон при заключении соглашения (казуальность).

На основании нововведений, стороны по взаимной договоренности теперь могут вносить в арендный договор любые изменения, которые не противоречат законодательству. Теперь арендодатель или арендатор могут подавать иски на изменение условий/расторжение договоров на основании того, что они были заключены на заведомо невыгодных для них условиях (например, отсутствие информации или опыта в подобных сделках).

Сегодня арбитраж может вынести решение о пересмотре/расторжении арендного договора в случаях, когда:

 одна из сторон не соблюдает условия договора;

 непредоставлении арендодателем имущества, за которое арендатор уже заплатил;

 арендованное имущество имеет недостатки, которые обнаружились уже в процессе его эксплуатации;

 арендатор нарушил целостность арендованного имущества;

 арендодатель нарушает условия оплаты услуг аренды.

Все прочие аргументы арбитражем обычно к рассмотрению не принимаются, а иски не возбуждаются.

Кроме того, арбитражный процесс не может начаться, пока стороны не сделают попытку досудебного урегулирования. Если достичь мирового соглашения все же не удастся, иск подается в арбитраж в установленном порядке.

Далее арбитраж:

 проводит проверку имеющихся фактов и представленных документов;

 проверяет причины досудебной неудачи;

 проверяет соблюдение процедуры подачи иска.

Только после этого дело принимается к рассмотрению. Однако, если вы представили неубедительные с точки зрения аргументы или неграмотно оформленные документы, нарушили процедуру подачи иска, то вероятность отказа будет велика, а финансовые потери весьма чувствительными.

Чтобы избежать материальных потерь и получить желаемый результат арендного спора, обратитесь к профессиональным юристам компании «Органавт», которые помогут вам защитить интересы и инвестиции, быстро выиграть арбитражный процесс и получить желаемый результат в рамках правового поля.