Долевое строительство – удобный способ приобрести новую квартиру, заплатив за нее частями, в процессе выполнения строительных работ. Удобно, экономично и комфортно с точки зрения распределения денежных средств. Но, чтобы узаконить и упорядочить отношения с застройщиками жилья, защитить свои инвестиции и гарантированно получить жилье, необходимо составить грамотный договор долевого участия.

Квартира – достаточно дорогая покупка, а на строительном рынке РФ работает множество мошенников, которые не прочь оставить вас без сбережений. Если вы не хотите оказаться жертвой мошеннической схемы, потерять деньги и жилье, обязательно заключайте договор участия в долевом строительстве.

Важное условие – договор должен быть составлен юридически грамотно, обеспечивать вам гарантийную защиту и соответствовать действующему законодательству. Так он сможет защитить права и интересы обеих сторон сделки.

Договор регламентируется ФЗ № 214, который гласит, что застройщик обязуется в оговоренные сроки своими силами построить жилье надлежащего качества и передать его дольщику. Дольщик обязуется уплатить оговоренную сумму денег за полученное жилье и принять объект в эксплуатацию, если тот соответствует принятым стандартам качества и безопасности.

Только на основании заключенного договора, застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщика для строительства объектов жилой недвижимости, и только на основании этого документа, дольщик имеет права требовать от застройщика соблюдения условий сделки. Так что документ очень важен и должен быть оформлен юридически идеально.

Существенные условия

Это обязательные условия, которые определяют легитимность документа. В них указываются объект договора (предмет долевого участия, который по готовности передается дольщику), сроки передачи объекта, цена сделки, а также сроки/порядок уплаты долевого взноса и гарантийные обязательства сторон.

Объект должен иметь конкретный адрес, технические характеристики, описание, проектную документацию и согласования/разрешения на строительство. На основании имеющейся проектной документации впоследствии будет определяться качество исполнения и соответствия нормам безопасности объекта, а также соответствие договору.

При существенном изменении проектной документации или реального строительства по отношению к документации, дольщик имеет право расторгнуть договор через судебный иск. Поэтому в документации обычно подробно отражаются все характеристики объекта. При этом, у дольщика должно быть право по договору на ознакомление с документацией по первому требованию.

Сроки завершения строительства

Важный пункт договора, определяющий реальный срок сдачи жилого дома в эксплуатацию. Для многоквартирного дома, эти сроки должны быть едиными – все дольщики должны получить квартиры одновременно. Здесь также должно быть согласованное положение о возможности переноса сроков сдачи объекта по взаимному согласию.

Многие застройщики прибегают к уловке: не пересматривая основного договора, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства, защищая себя от судебных исков. В тоже время, по закону, об изменении основного договора (сроков строительства) застройщик обязан уведомить дольщика не позднее, чем за два месяца до окончания срока по основному договору.

Цена, сроки и порядок уплаты долевого пая

Цена договора – это сумма денежных средств, которые должен внести дольщик для строительства жилого объекта. Цену устанавливает сам застройщик в зависимости от местоположения, этажа, способа строительства и т.п. Оплата цены договора возможна только после того, как договор заключен и подписан сторонами, а затем зарегистрирован в государственных органах.

Некоторые застройщики предлагают дольщикам аккредитивную форму внесения денег: дольщик вносит деньги на аккредитив в банке, предоставляя застройщику номер счета в виде доказательства платежеспособности. Застройщик заключает договор, после чего может представить его в банк и получить денежные средства. Одновременно защищен и дольщик – пока не подписан договор, застройщик деньги не получит.

В документе также прописываются условия изменения цены договора. Это возможно в случае изменения площади квартиры (обмер ПИБ). Часто застройщик использует обмеры для требования дополнительной оплаты за лишние меты по ПИБ, и дольщику придется платить, если в договоре указано это требование.

Гарантийные обязательства

Гарантийный срок всегда указывается в договоре и должен быть не менее 5-ти лет на сам объект строительства (на оборудование – не менее 3-х). Он наступает с момента подписания акта приемки объекта в эксплуатацию (передачи объекта владельцу). Он необходим дольщику, чтобы иметь время выявить все недостатки строительства и предъявить претензии к застройщику, если недостатки имеются.

Помимо специальных условий, в договоре прописываются стандартные условия, однако необходимо обратить внимание на пункты об ответственности сторон за нарушение договора. Иногда под пространными формулировками застройщики пытаются перенести ответственность за ввод дома в эксплуатацию на обслуживающие организации, или внести положения, которые противоречат законодательству и нарушают права дольщика.

Если вы обнаружите в предлагаемом вам договоре на долевое участие в строительстве неточности, некорректную информацию или явные нарушения, обратитесь к адвокатам Всероссийской правовой сети «Органавт», которые проведут экспертизу документа на законность, выставят претензию застройщику, или отстоят ваши личные и имущественные права в суде.