Ситуация, когда на одной территории, принадлежащей, допустим, крупному предприятию, находятся несколько объектов, которые принадлежат разным собственникам – явление в современной России обычное. Это совместное землепользование, где земля либо находится в совместном пользовании, либо собственник не установлен.

Нередко у собственников объектов возникает необходимость или желание разграничить территорию - из-за требований закона, или производственной необходимости. И здесь могут возникать конфликтные ситуации, которые сложно разрешить на досудебном уровне (мировое соглашение) – собственники объектов идут в суд за разделом территории и получение исключительного права собственности на землю.

Раздел земельных участков, в данном случае, относится к категории принудительных, имеет строго обозначенную законом процедуру, правила и ограничения. Нарушать их нежелательно, если вы не хотите впоследствии оказаться в ответчиках при оспаривании права на землю третьими лицами.

Что такое исключительное право на земельный участок? Это право на пользование землей и распоряжение ею по своему усмотрению, которое приобретено на законных основаниях и записано в кадастровом паспорте участка. При этом точного определения такого права закон не дает, как не уточняет, в чьей собственности находится участок – федеральной или муниципальной.

Площадь и границы такого участка определяются по факту, в соответствии с земельным/градостроительным законодательством (с учетом красных линий, естественных границ самого участка и фактического местоположения соседних участков).

Ситуативно и законодательно: если на государственном/муниципальном земельном участке находится несколько объектов, которые принадлежат разным собственникам, то это не исключает возможности исключительного права у каждого из собственников на свою часть участка. При этом, исключительное право предоставляется ровно на ту часть участка, на которой находится его объект недвижимости.

В случае раздела администрация владельца участка (федеральный орган/муниципалитет) выдает собственнику объекта примерную схему разделения, а собственник сам оформляет свое земельное право, регистрирует его и представляет администрации владельца земли кадастровый паспорт.

Конкуренция исключительных прав

Кадастровый учет объекта своего исключительного земельного права собственник ведет самостоятельно. Его обязанность – согласовать границы своего участка. Если таких собственников несколько, может возникнуть конкуренция исключительных прав.

При этом, собственники исключительных прав, чьи объекты находятся на территории участка земли, находятся в равных условиях, не имеют приоритета друг перед другом, и должны руководствоваться нормами земельного, градостроительного и гражданского законодательства.

Важный момент: при разграничении участка и получении исключительных прав на землю, собственники объектов недвижимости нередко должны получить согласие землевладельцев или землепользователей, в чьем пользовании по закону находится земля.

В случае, когда на земельном участке несколько собственников объектов недвижимости, их согласие на межевание и выделения участка в исключительное право также необходимо. В первую очередь с теми, чьи объекты недвижимости находятся в непосредственной близости (примыкание, смежные границы).

Вопросы землепользования, выделения участков в исключительное право и конкуренция прав собственности – сложные вопросы, для решения которых в досудебном или судебно порядке необходима помощь опытных земельных юристов. Обратитесь за поддержкой к профессиональным адвокатам по земельному праву от Всероссийской правовой сети «Органавт», которые быстро разберутся в любой сложной ситуации, подготовят необходимые документы, проведут административные процедуры признания исключительных прав на землю и отстоят ваши права в суде.