Договор аренды – весьма распространенный документ, который часто приходится оформлять руководителям коммерческих компаний, которые снимают/сдают недвижимость под офисы, рабочие помещения, склады., а также совершают сделки по аренде движимого имущества.

От правильности оформления этого документа зависит нормальное взаимодействие арендодателя и арендатора, а также степень риска возникновения досудебных и судебных споров по вопросам арендных отношений. Рассмотрим, как же правильно должен составляться договор аренды.

Преамбула

Здесь должны быть указаны субъекты арендных отношений и прав сторон, на основании которых составлен договор. При необходимости указываются лица, уполномоченные вести переговоры и заключать договор от имени сторон (на основании действующих доверенностей).

Не забудьте проверить учредительные документы представителя второй стороны сделки на предмет требования специальных одобрений действий субъекта (не исключено, что он не имеет права совершать подобные сделки на свое усмотрение – требуется, например, согласие Совета директоров или общего собрания Общества).

Предмет договора

Здесь детально описывается предмет, который сдается/берется в аренду. В данном случае, это – объект недвижимости, который в договоре необходимо индивидуализировать (адрес, номер в кадастре, свидетельство о собственности, технические характеристики). Обязательно отразить в документе необходимо ситуации, если:

• в аренду сдается только часть объекта, необходимо четко определить его нахождение и границы;
• у объекта недвижимости есть обременение (залог, ипотека, сервитут и т.п.), определенные физические недостатки или дефекты;
• арендодатель не является собственником объекта, но имеет право сдавать его в аренду;
• у объекта имеются технические помещения и инженерные коммуникации.

Срок действия договора и аренды

Очень важный пункт договора, так как определяет границы использования объекта арендатором и общую сумму затрат на арендные платежи. Важно помнить, что, если договор аренды заключается сроком до одного года, то его не нужно регистрировать. Если более года – госрегистрация обязательна. Первый вариант – практичнее и требует минимума времени на оформление. При необходимости, его можно просто продлить – количество продлений не ограничено.

Иногда имеет смысл учитывать тот факт, что на подготовку и подписание договора требуется некоторое время. В этом случае, лучше указать, что срок аренды наступает с момента подписания акта о передаче помещений в пользование арендатора. Условия продления договора описываются отдельно.

Представление/возврат имущества

Тоже очень важный момент договора, в котором необходимо указать перечень передаваемого имущества, его состояние и сопутствующие документы к объекту. Оговариваются также сроки передачи и документальное подтверждение самого факта (акт приема/передачи имущества), и возврата имущества (оформляется второй такой же акт).

Пользование имуществом

Аренда имущества всегда имеет ряд ограничений по использованию имущества арендодателя в интересах и целях арендатора. Арендатор, например, должен:

• использовать имущество строго по назначению;
• соблюдать правила пользования помещением;
• сохранять состояние имущества таким, каким оно было взято в аренду;
• не передавать имущество в пользование третьим лицам без согласия собственника;
• представлять арендодателю возможность контроля имущества;
• учитывать замечания арендодателя;
• беречь и защищать имущество от порчи и уничтожения и т.д.

Кроме того, в договоре прописываются и прочие важные пункты:

• вопросы содержания и обслуживания арендованного имущества за счет средств и усилий арендатора;
• порядок платежей и расчетов по аренде, возможность изменения арендных ставок;
• ответственность сторон по договору и санкции за несоблюдение договора (порядок и сроки внесения платежей);
• процедуры изменения или расторжения договора;
• условия и порядок разрешения споров по условиям договора.

Арендный договор производит впечатление простого в оформлении документа. Однако отсутствие опыта и знания гражданского законодательства, может привести к ошибкам в оформлении этого важного документа или отсутствию некоторых важных пунктов из-за которых впоследствии могут возникнуть неприятные инциденты, или, как минимум, досудебные споры.

Если вы не хотите иметь проблем при сдаче/найму недвижимости в аренду, потерять время и деньги, по вопросам профессионального оформления договоров аренды любых видов недвижимости, решения арендных споров в досудебном или судебном порядке обращайтесь к юристам Всероссийской правовой сети «Органавт». Мы имеем опыт подготовки и заключения сделок по аренде и успешной защиты прав арендодателей и арендаторов недвижимости.